Var: Bob Kraemer
Posted By: Jeff Shaw
Detroit befinner sig i en övergångsfas. Det är en process som har kokat under en längre tid, men som verkligen började på allvar för ungefär fem år sedan. I den här artikeln diskuteras några av de fastighetstyper, utvecklingar och stadsdelar som fortsätter att omforma downtown Detroit och ger en inblick i hur staden kan komma att se ut om fem till tio år.
Med stöd av en stärkande ekonomi finns det en anda av spänning i Motor City, och utvecklingsklimatet blir alltmer livligt. Nätverket av utvecklings- och ombyggnadsaktiviteter sker på samma platser – Downtown, Midtown, New Center – som var kärnan i stadens renässans för hundra år sedan. I vissa avseenden håller dagens Detroit på att återuppfinna sig självt på samma sätt.
Bostäder leder vägen
Förutsättningen för Detroits utveckling av ny fart är bostadstillväxten. Människor fortsätter att flytta till Detroit för att arbeta och bo – en trend som har accelererat dramatiskt under de senaste åren med lägenhetsbyggnader i centrum som rapporterar uppemot 98 procent beläggning.
Det är ett fenomen som inte visar några verkliga tecken på att avta. Det är också en viktig och naturlig första fas. Med bostäder följer motsvarande efterfrågan på restauranger, detaljhandel och underhållning.
Bostadssektorn har varit särskilt aktiv på marknaden för adaptiv återanvändning, där bostäder till marknadspris har dykt upp i många av stadens viktigaste och mest igenkännbara byggnader.
Anmärkningsvärda tillägg till bostadsportföljen i centrum inkluderar det 34 våningar höga Broderick Tower, som öppnade 2012 och innehåller 127 hyreslägenheter, och David Whitney Building tvärs över gatan, där en renovering på 92 miljoner dollar slutfördes i slutet av 2014 som förvandlade den historiska strukturen till ett hotell med 136 rum under 108 lägenheter.
På Woodward Avenue har The Lofts of Merchants Row, som sedan en tid tillbaka är känt som det främsta hyresområdet för loftlägenheter i centrum, varit så framgångsrikt att det håller på att expandera till den intilliggande Valpey-byggnaden, som stått tom i flera år.
Sedan på Woodward Avenue ligger det tidigare flaggskeppsvaruhuset J.L. Hudson’s, som revs i slutet av 1990-talet.
Miljardären Dan Gilbert och Bedrock Real Estate Services har ännu inte delat med sig av de slutgiltiga planerna för platsen, som ligger på 1206 Woodward Ave.., står det klart att det kommer att finnas en betydande bostadskomponent i utvecklingen.
Det tillkännagavs också nyligen att en New York-baserad byggherre kommer att ge 28 nya lägenheter till Midtown genom att omvandla en tom byggnad på 678 Selden St. till H.R. Finn Apartments.
För det mesta har dock den hetaste bostadsaktiviteten ägt rum i Capitol Park, en länge förbisedd triangulär tomt mellan Campus Martius och Grand Circus som faktiskt var den ursprungliga platsen för delstatens huvudstad.
Mitt team på Kraemer Design Group samarbetade nyligen med Broder & Sachse Real Estate Services om omvandlingen av den tidigare Griswold Building, som ursprungligen byggdes 1929 och ritades av den berömda arkitekten Albert Kahn, till 125 lyxlägenheter som kallas The Albert. Hyran uppgår till imponerande 2 dollar per kvadratfot.
Den Lansing-baserade byggherren Richard Karp håller på att förvandla den tidigare United Way-byggnaden, som ligger på 1212 Griswold St. i Capitol Park, till kontorsutrymmen för ärkebiskopsdömet i Detroit samt till 56 lägenheter i loftstil och butikslokaler på första våningen.
Den 11 våningar höga 1145 Griswold Building i detta område håller på att omvandlas till 63 lägenheter till marknadspris, som kallas Capitol Park Lofts, med ytterligare 18 000 kvadratmeter affärsutrymme och inflyttning planerad till början av 2016. På andra sidan gatan på 1215 Griswold St. utvecklar Bedrock ett utrymme med ytterligare 25 lägenheter.
Sist, den historiska Farwell Building, som ligger på 1249 Griswold St, är också planerad för ombyggnad av bostäder, med detaljhandel på bottenvåningen och flerfamiljshus i resten av byggnaden.
Nytt byggande tar fart
Medans ombyggnadsverksamheten fortsätter, har de senaste sex månaderna i synnerhet vänt våra huvuden mot det blomstrande nya byggandet i centrum.
Ett utmärkt exempel är det 4 000 kvadratmeter stora området vid 28 W. Grand River Ave.., ett nytt projekt för blandad användning som håller på att utvecklas av Bedrock, med byggstart i höst, samt ett nytt bostadsprojekt som ligger ovanpå ett parkeringsgarage nära Westin Book-Cadillac Hotel Detroit.
Andra nybyggnationsprojekt är bland annat det nyligen öppnade Garden Lofts at Woodward Place, med bostadsrätter med utsikt över Tiger Stadium, och The Scott @ Brush Park, ett projekt som genomförs av Woodward and Erskine LLC som kommer att lägga till cirka 200 lägenheter i en ny femvåningsbyggnad i det historiska Midtown-kvarteret.
Det finns också en riklig aktivitet längs East Riverfront, framför allt Orleans Landing, som är en plan för fem kvarter som kommer att skapa 300 bostäder, både radhus och lägenheter.
Detaljhandelns återhämtning
Detroits detaljhandelsrenässans drivs, åtminstone delvis, av detaljhandlare som vill ha den prestige som en adress i Detroit innebär och den förtjänade ”street cred” som följer med att ligga i centrum.
Den nya John Varvatos-butiken på Woodward Avenue är ett utmärkt exempel på den typ av hippa detaljhandelsnärvaro som har bidragit till att återuppliva detaljhandelslandskapet i Detroit. Varvatos är en stor designer med en långvarig koppling till Detroit, men Woodward Avenue-korridoren visar sig vara mycket eftertraktad för en rad olika återförsäljare.
Som stadens huvudgata och platsen för den framtida M-1 Rail är Woodward Avenue verkligen centrum för detaljhandelsmarknaden och kommer att fortsätta att locka till sig stora namn. Men förvänta dig inte att få se en Gap-butik eller en American Eagle eller någon annan detaljist som du är mer benägen att se på Chicagos Magnificent Mile.
Downtown kommer snarare att bli det nya hemmet för de detaljister som känner igen och värdesätter Detroit-märket – de nationella märkena som ligger lite utanför mainstream och de mer avancerade, trendiga, mer entreprenöriella märkena och detaljisterna, både regionalt och nationellt.
Det stämmer faktiskt väl överens med motiveringarna hos hyresvärdar och fastighetsägare i centrum som helt klart vill ha en nationell närvaro, men som också strävar efter något annorlunda och särskiljande.
Om du har funderat på att göra en investering i detaljhandeln på Woodward Avenue är det dags att agera nu. Ett stort antal byggnader som vetter mot Woodward Avenue har renoverats, men förblir outhyrda för tillfället.
Andra heta områden för detaljhandel i Detroit är Capitol Park och New Center-området.
Med oberoende lokala återförsäljare som Detroit Bikes som expanderar och öppnar i Capitol Park är det ett utmärkt område att bevaka, eftersom det kommer att fortsätta att utveckla tillräckligt med detaljhandel för att tillfredsställa alla de nya invånarna.
New Center, den föreslagna slutstationen för järnvägsprojektet M-1, kommer att få en enorm ökning av aktiviteten efter det nyligen tillkännagivna köpet av två kvarter med butiksbyggnader i korsningen mellan Grand Boulevard och Woodward Avenue.
Tunga förutsägelser
Fem till tio år framöver kommer Detroit att se mycket annorlunda ut än i dag. Downtown kommer att vara igång på alla cylindrar. Den nya arenan och nöjesdistriktet i Detroit kommer att vara färdigställda, och eftersom lägenhetsuthyrningen fortsätter att driva priser som är jämförbara med andra storstäder och skapar längre väntelistor än någonsin, misstänker jag att befolkningen i centrum kommer att blomstra.
Den utveckling och ombyggnad som sker i dag kommer att ha gett betydande utdelning. Capitol Park-området kommer i princip att ha gjorts om helt och hållet, med alla större byggnader renoverade – inklusive David Scott-byggnaden. Book Tower är förmodligen det sista storskaliga adaptiva återanvändningsprojektet i staden, och den renoveringen kommer med största sannolikhet att slutföras inom de närmaste fem till tio åren.
Utvecklingen kommer inte att upphöra inom den närmaste tiden. Den kommer att fortsätta att expandera utanför den egentliga stadskärnan genom stadens radiella artärer, med början vid Detroitfloden längs Jefferson Avenue, österut på Gratiot Avenue, norrut längs Woodward Avenue och västerut på både Michigan och Grand River avenues.
Jokertecknet är det högprofilerade projektet för en arena och ett nöjesdistrikt. Det kommer säkerligen att bli en viktig del av utvecklingslandskapet i centrum och har stor potential att bli en unikt omvälvande utveckling i Detroits stadslandskap.
Downtowns utvecklingsaktivitet kommer också att fortsätta att vandra västerut mot Corktown – som ligger strax väster om centrala Detroit och är stadens äldsta existerande stadsdel – där det fortfarande finns tillgänglig och underutvecklad mark.
Området väster om kasinot MGM Grand Detroit och de lyxiga lägenheterna Fort Shelby Tower är ett mycket intressant framtidsperspektiv.
Det här området, som lekfullt kallas ”Corktown Shores”, har potential att ansluta till West RiverWalk och slutligen till sydvästra Detroit. I öster, i riktning mot Lafayette Park, kommer redan etablerade bostadsområden sannolikt att fortsätta att växa.
Flodpromenaden erbjuder ett annat område med möjligheter. Det finns många projekt som bubblar upp nu, och området kommer att genomgå en djupgående omvandling inom det närmaste decenniet.
Nya byggnationer kommer att vara i full gång, med början i mellanskaliga projekt på tre till fem våningar – de mest ekonomiska att bygga. Som exempel kan nämnas Woodward Garden Apartments och The Auburn, som båda är blandade projekt i Midtown med bostäder och detaljhandel.
Men i takt med att markvärdena börjar öka kommer vi troligen att få se fler projekt som blir vertikala med tio eller fler våningar. Högre täthet kommer att vara dagens bud.
Förutom den ökade tätheten av traditionella butikslokaler är min förutsägelse att vi också kommer att få se fler serviceinriktade företag som professionella kemtvättar, läkare, personliga revisorer, tandläkare och fitnessklubbar flytta in i staden, särskilt i centrum, och längs stadens fem radiella artärer.
Dessa serviceföretag kommer att utgöra ett viktigt steg i utvecklingen av Detroit från en återkommande investeringsmöjlighet till ett verkligt vitaliserat samhälle.
Läs den här artikeln på REBusinessOnline.