NEW YORK (MainStreet) – Jak jsem nedávno zjistil, je jisté vzrušení, když zažalujete svého pronajímatele a vyhrajete. Lidé si příliš často myslí, že jim nestojí za námahu získat zpět peníze, které jim náleží z kauce. Ve skutečnosti je to mnohem jednodušší, než si možná myslíte. Jak se tedy obrátit na pronajímatele a vyjít z toho jako vítěz?“
Nájemní smlouva a právo
John Heath, přímý advokát ze společnosti LexingtonLaw, upozorňuje, že spory s pronajímateli jsou obecně jen jednoduchým případem smluvního práva.
„V tomto případě se bude řídit smlouvou – nájemní smlouvou,“ řekl.
Kromě toho, co je uvedeno pouze v nájemní smlouvě, je třeba konzultovat státní a místní zákony, abyste zjistili, jaké jsou povinnosti pronajímatele.
„Většina států vyžaduje, aby pronajímatel udržoval nemovitost v obyvatelném stavu – tekoucí teplá a studená voda, elektřina a teplo,“ řekl Heath. „Pokud je nemáte, můžete svého pronajímatele zažalovat.“
Navíc v některých státech platí, že pokud je nezajistí, může to vést k neplatnosti celé nájemní smlouvy.
Dokumentujte, co nejvíce můžete
„Pokud se snažíte získat zpět kauci, pořiďte si hodně fotografií,“ doporučuje Mike Sullivan, ředitel vzdělávání společnosti Take Charge America.
To zahrnuje pořízení fotografií všech místností při stěhování. S rozšířením chytrých telefonů je vlastně možná lepší pořídit videozáznam z prohlídky. I když s vámi pronajímatel takovou fotku neudělá, měli byste si udělat vlastní, abyste ji mohli předložit soudu, pokud věci dojdou tak daleko.
Ukládejte si veškerou komunikaci
Jednou z největších chyb, které lidé ve sporech s pronajímateli dělají, je, že si nevedou papírovou stopu komunikace.
„Chcete prokázat, že jste vynaložili veškeré úsilí, abyste věc vyřešili, aniž byste museli jít k soudu,“ říká Sullivan.
To znamená komunikovat prostřednictvím e-mailu, ale také doporučenou poštou. První způsob funguje pro základní komunikaci, druhý je určen pro případ, kdy začnete zvyšovat důraznost své žádosti o vrácení zálohy.
„Obecně zákon vyžaduje, abyste pronajímateli dali oznámení formou dopisu,“ říká Heath. „Pokud vám do určitého počtu dnů neodpoví, můžete ho dát k soudu.“
Navíc si vše, co vám pronajímatel pošle, raději uschovejte v pořadači, říká Heath. Nechcete, aby se z toho stal případ „on řekl, ona řekla“. Sledování veškeré komunikace mezi vámi a pronajímatelem je nejlepší způsob, jak to udělat, pokud se budete muset obrátit na soud.
Jít k soudu proti pronajímateli
Většina kaucí půjde právě k soudu pro drobné pohledávky.
„Potřebovali byste dost velkou kauci, abyste to přesunuli k obecnímu soudu,“ říká Sullivan.
To s sebou nese dvě výhody. Zaprvé si nebudete muset najímat právníka. Zadruhé, v mnoha případech se váš pronajímatel ani neobtěžuje dostavit, což vám značně usnadní prosazení vašeho případu. Přesto chcete v den projednávání případu přijít s co největším množstvím informací. Navíc se oba naši odborníci shodli na tom, že je nesmírně důležité udělat vše správně. Budete si muset přinést nájemní smlouvu, veškerou dokumentaci o tom, že váš pronajímatel porušil nájemní smlouvu, komunikaci mezi vámi a vaším pronajímatelem a nakonec snímky a video z vlastní procházky.
Když přijde čas mluvit, chcete se držet relevantních faktů případu. Budete jedním z desítek případů, které bude magistrát nebo soudce ten den projednávat. Chcete se dostat k věci. Řekněte, co říká nájemní smlouva, jak jste se jí drželi a jak, pokud je to relevantní, pronajímatel porušil nájemní smlouvu.
„Chcete se ujistit, že máte důkazy a že je dobře předložíte,“ říká Sullivan. Rychle také poznamenává, že „soudci v těchto případech bývají docela rozumní.“
Nakonec předložte, co můžete, a dokažte, že jste se snažili situaci vyřešit, aniž byste šli k soudu. Zde se uplatní veškerá dokumentace o komunikaci mezi vámi a pronajímatelem. Pokud jste se opakovaně pokoušeli získat od pronajímatele zálohu zpět, nejenže se soudce postaví na vaši stranu: v některých státech se bude jednat o sankční náhradu škody.
— Napsal Nicholas Pell pro MainStreet
.